யுடிஎஸ் (UDS, Undivided Share of Land) என்பது அடுக்குமாடிக் கட்டடம் நிற்கும் நிலத்தில் உங்கள் வீட்டுக்குரிய பிரிக்கப்படாத பங்கு. பட்டா (Patta) நிலம் யாருடைய பெயரில் உள்ளது என்பதைக் காட்டும் வருவாய்த் துறை ஆவணம். சிட்டா (Chitta) அந்த நிலத்தின் பரப்பு, வகை போன்ற விவரங்களைக் காட்டும் பதிவு. வில்லங்கச் சான்று (Encumbrance Certificate, EC) அந்தச் சொத்தின் மீது பதிவான விற்பனை, அடமானம் போன்றவற்றைக் காட்டும்.

Updated 12 October 2026. இந்தக் கட்டுரையில் உள்ள தமிழ்ச் சொற்கள் தமிழ்நாடு பதிவுத்துறை (tnreginet.gov.in) மற்றும் வருவாய்த் துறை (eservices.tn.gov.in) இணையதளங்களில் உள்ளபடியே தரப்பட்டுள்ளன. இதே தகவல்களின் விரிவான ஆங்கிலப் பதிப்பு (English version): Patta for Flats in Chennai and UDS Explained (2026): Joint Patta, Undivided Share, Registration

UDS என்றால் என்ன? (What is UDS?)

நீங்கள் ஒரு அடுக்குமாடி வீடு (flat) வாங்கும்போது, வீட்டுடன் சேர்த்து, கட்டடம் உள்ள மொத்த நிலத்தில் ஒரு விகிதப் பங்கையும் வாங்குகிறீர்கள். அதுதான் UDS. நிலத்தின் எந்தப் பகுதி உங்களுடையது என்று தனியாகப் பிரித்துக் காட்ட முடியாது; மற்ற உரிமையாளர்களுடன் சேர்ந்து மொத்த நிலத்தின் ஒரு பகுதிக்கு நீங்கள் உரிமையாளர். அதனால்தான் இது பிரிக்கப்படாத பங்கு.

தமிழ் விளக்கக் கட்டுரைகள் இதைப் 'பிரிக்கப்படாத நிலப் பங்கு' என்று மொழிபெயர்க்கின்றன. ஆனால் எல்லாப் பத்திரங்களிலும் பயன்படுத்தப்படும் ஒரே அதிகாரப்பூர்வ தமிழ்ச் சொல்லை எங்களால் உறுதிப்படுத்த முடியவில்லை. உங்கள் கிரையப் பத்திரத்தில் (sale deed) UDS எந்தப் பிரிவில், எத்தனை சதுர அடி என்று குறிப்பிடப்பட்டுள்ளது என்பதை உங்கள் வழக்கறிஞரிடம் காட்டச் சொல்லுங்கள்; அதுவே முக்கியம்.

UDS-ஐ வீட்டிலிருந்து தனியாக விற்க முடியாது; வீடு விற்கப்படும்போதோ வாரிசுக்குச் செல்லும்போதோ அதுவும் சேர்ந்தே செல்லும். கட்டடம் பழையதானாலும் நிலத்தின் மதிப்பு நிலைத்திருக்கும்; மறுகட்டுமானம் (redevelopment) அல்லது நில எடுப்பு இழப்பீட்டில் உங்கள் பங்கையும் இதுவே தீர்மானிக்கும்.

UDS எப்படிக் கணக்கிடப்படுகிறது? (How is UDS calculated?)

தமிழ்நாடு அடுக்குமாடி உரிமைச் சட்டம், 2022 (Tamil Nadu Apartment Ownership Act, 2022), 6 மார்ச் 2024 முதல் நடைமுறைக்கு வந்தது. அதன்படி, ஒவ்வொரு உரிமையாளரின் பிரிக்கப்படாத பங்கு, அவரது வீட்டின் கார்பெட் பரப்பளவு (carpet area) திட்டத்தின் மொத்த கார்பெட் பரப்பளவில் எத்தனை சதவீதமோ அந்த விகிதத்தில் இருக்கும். இதற்கான விதிகள் (Tamil Nadu Apartment Ownership Rules, 2024) 24 செப்டம்பர் 2024 அன்று வெளியிடப்பட்டன. பழைய திட்டங்களில் சூப்பர் பில்ட்-அப் பரப்பளவின் அடிப்படையில் கணக்கிட்டிருக்கலாம்; உங்கள் பத்திரத்தைப் பாருங்கள்.

ஒரு எடுத்துக்காட்டு (எங்கள் கணக்கு): ஒரு ஏக்கர் (43,560 சதுர அடி) நிலத்தில், மொத்தக் கார்பெட் பரப்பு 1,00,000 சதுர அடி கொண்ட திட்டம். 1,000 சதுர அடி கார்பெட் உள்ள வீட்டுக்கு 1% பங்கு, அதாவது சுமார் 436 சதுர அடி UDS. அதே நிலத்தில் உயரமான கோபுரம் கட்டினால் ஒவ்வொரு வீட்டுக்கும் UDS குறையும்.

பட்டா, சிட்டா என்றால் என்ன? (What do patta and chitta mean?)

  • பட்டா (Patta): நிலம் யாருடைய பெயரில் வருவாய்ப் பதிவேட்டில் உள்ளது என்பதைக் காட்டும் ஆவணம்; புல எண் (survey number), உட்பிரிவு, பரப்பு ஆகியவை இதில் இருக்கும். eservices.tn.gov.in தளத்தில் பார்க்கலாம்.
  • சிட்டா (Chitta): கிராமக் கணக்கில் உள்ள நில விவரப் பதிவு; உரிமையாளர், பரப்பு, நிலத்தின் வகை போன்றவை இதில் இருக்கும். அதே தளத்தில் 'சிட்டா விவரங்களை சரிபார்க்க' என்ற வசதி உள்ளது.
  • நகர நில அளவைப் பதிவேடு (Town Survey Land Register, TSLR): நகரப் பகுதிகளில் நில விவரங்கள் இந்தப் பதிவேட்டில் இருக்கும். சென்னையின் பல பகுதிகளில் பட்டாவுக்குப் பதிலாக இதைப் பார்ப்பீர்கள்.
  • புல எல்லை வரைபடம் (Field Measurement Book sketch, FMB): நிலத்தின் எல்லைகளைக் காட்டும் வரைபடம்.
  • பட்டா மாறுதல் (patta transfer): நிலம் விற்கப்பட்ட பிறகு பட்டாவில் பெயர் மாற்றுவது. tamilnilam.tn.gov.in/citizen தளத்தில் அல்லது பொது சேவை மையத்தில் (Common Service Centre) விண்ணப்பிக்கலாம்.

அடுக்குமாடி வீட்டுக்குத் தனிப் பட்டா கிடைக்குமா? (Do flat owners get a patta?)

பொதுவாகக் கிடைக்காது. கட்டடம் உள்ள நிலம் முழுவதும் அந்தப் புல எண்ணுக்கான ஒரே பட்டாவில் (அல்லது TSLR-இல்) இருக்கும். ஒவ்வொரு வீட்டு உரிமையாளரும் பதிவு செய்யப்பட்ட கிரையப் பத்திரம் மூலம் UDS-ஐப் பெறுகிறார். உங்கள் உரிமைக்கான ஆவணம் கிரையப் பத்திரமே; பட்டா கட்டடம் நிற்கும் நிலத்தை உறுதிப்படுத்துகிறது.

சில திட்டங்களில் வீட்டு உரிமையாளர்களின் பெயர்கள் கூட்டாகப் பட்டாவில் சேர்க்கப்படுகின்றன (joint patta). மற்றவற்றில் பட்டா நில உரிமையாளர் அல்லது கட்டுநர் பெயரிலேயே இருக்கும். வாங்கும் முன், மொத்த நிலத்துக்கான பட்டா அல்லது TSLR, உங்களுக்கு விற்பவரின் பெயரில், முழுப் பரப்புக்கும் உள்ளதா என்று சரிபாருங்கள்.

EC (வில்லங்கச் சான்று) என்றால் என்ன? (What is EC?)

பதிவுத்துறை இணையதளம் EC-ஐ 'வில்லங்கச் சான்று' என்று அழைக்கிறது. ஒரு சொத்தின் மீது பதிவான விற்பனை, அடமானம் போன்ற பரிவர்த்தனைகள் அதில் இருக்கும். tnreginet.gov.in தளத்தில் புல எண் மற்றும் சார்பதிவாளர் அலுவலகம் (Sub-Registrar office) கொண்டு கட்டணமின்றிப் பார்க்கலாம்.

புதிய வீட்டுக்கு: திட்டத்தின் புல எண்களுக்கான EC-ஐத் தேடி, நிலத்தின் மீது வெளிப்படுத்தப்படாத அடமானம் இல்லை என்று உறுதிசெய்யுங்கள். மறுவிற்பனை (resale) வீட்டுக்கு: முதல் UDS விற்பனையிலிருந்து தற்போதைய விற்பவர் வரையிலான சங்கிலி EC-இல் தெரிய வேண்டும். எத்தனை ஆண்டுகள் தேட வேண்டும் என்று வழக்கறிஞரிடம் கேளுங்கள்; 30 ஆண்டுகள் என்பது பொதுவாகப் பயன்படுத்தப்படும் காலம்.

வழிகாட்டி மதிப்பு என்றால் என்ன? முத்திரைக் கட்டணம் எவ்வளவு? (Guideline value and stamp duty)

வழிகாட்டி மதிப்பு (guideline value) என்பது அரசு நிர்ணயிக்கும் குறைந்தபட்ச மதிப்பு; tnreginet.gov.in தளத்தில் 'வழிகாட்டி மதிப்பு தேடல்' மூலம் பார்க்கலாம். விவரங்கள்: Chennai guideline values

1 டிசம்பர் 2023 முதல், புதிய அடுக்குமாடி வீட்டின் முதல் விற்பனை, நிலப் பங்கும் கட்டடமும் சேர்ந்த ஒருங்கிணைந்த மதிப்பில் (composite value) ஒரே கிரையப் பத்திரமாகப் பதிவு செய்யப்படுகிறது. முத்திரைக் கட்டணம் (stamp and transfer duty): ₹50 லட்சம் வரை 4%, ₹50 லட்சம் முதல் ₹3 கோடி வரை 5%, ₹3 கோடிக்கு மேல் 7%; ஒவ்வொன்றுக்கும் 2% பதிவுக் கட்டணம். மறுவிற்பனை வீட்டுக்கு 7% + 2%. கணக்கிட: Chennai stamp duty calculator

வாங்கும் முன் சரிபார்க்க வேண்டியவை (Checklist before you buy)

  • வரைவுக் கிரையப் பத்திரத்தின் அட்டவணையில் (schedule) UDS சதுர அடியையும், திட்டத்தின் மொத்த நிலப் பரப்பையும் படியுங்கள்.
  • எல்லா வீடுகளுக்குமான UDS பட்டியலைக் கட்டுநரிடம் கேளுங்கள்; அவற்றின் கூட்டுத்தொகை மொத்த நிலத்துக்குச் சமமாக இருக்க வேண்டும்.
  • பத்திரத்தில் உள்ள புல எண்களை, பட்டா அல்லது TSLR மற்றும் அங்கீகரிக்கப்பட்ட வரைபடத்துடன் (approved plan) ஒப்பிடுங்கள்.
  • திட்டத்தின் புல எண்களுக்கான வில்லங்கச் சான்றை tnreginet.gov.in தளத்தில் தேடுங்கள்.
  • rera.tn.gov.in தளத்தில் உள்ள நிலப் பரப்பை விளம்பரப் பிரசுரத்துடன் (brochure) ஒப்பிடுங்கள். முழு நடைமுறை: Legal Steps to Buy a Flat in Chennai: The 2026 Checklist